金融下沉村镇 农房确权增信探路

发布日期:2024-05-19 13:01    点击次数:191

  为进一步深化农村土地制度改革,赋予农民更加充分的财产权益,在过去一段时间内,多家金融机构为激发农民宅基地使用权的金融属性做了很多积极的尝试。然而,由于宅基地的特殊性质,宅基地的使用权资产权益流转方面面临着较高的门槛。在此背景下,一些地区开始探索将具有产权证的宅基地作为增信手段。

  近日,四川省绵阳市农业农村局引入四川农商行(绵阳)作为服务机构,加快推进“绵州农房增信贷”改革,推动该项目持续提质扩面。

  绵阳农业农村局发布的信息显示,在“农商银行(绵阳)—绵州农房增信贷”产品中,通过颁证农房为增信条件,为农民提供最高额度不超过300万元免抵押免担保的纯信用贷款,年化利率为3.45%。据悉,该贷款资金主要用于农业发展和农户经营,最长使用周期不超过8年。

  自2023年9月启动以来,“绵州农房增信贷”产品梯次引入金融机构,四川农商行(绵阳)为第二批引入的金融机构。

  探路农房增信

  绵阳市农业农村局相关人士对《中国经营报》记者表示:“‘绵州农房增信贷’产品梯次引入金融服务机构,农商行作为第二梯队在近期被引入。在实际的使用过程中,银行方面对民房进行评估后,会结合借款人的征信情况进行放贷。目前来看,该信贷产品的风险可控,呆账坏账率低于一般的信用贷款。”

  公开数据显示,自2023年9月7日“绵州农房增信贷”推出以来,截至2024年5月9日,绵阳市累计授信农户8233户,累计授信金额22.66亿元,用信金额7.87亿元,累计投放贷款金额12.03亿元。

  上述农业农村局人士告诉记者:“民房产权证是为贷款提供增信作用,但民房并不作为抵押物。在民房产权增信的同时,金融机构还要结合贷款人的征信情况,以及其他的增信措施。将民房作为增信条件的不同之处在于,可以让农民获得更高额度的贷款。”

  在金融资源下沉县域、努力延伸服务触角的背景下,金融机构在服务县镇村的过程中存在需求与供给双重不足的矛盾。其中,信息不对称和信用不对称的问题尤为突出。农户缺少抵押物,金融机构也不敢轻易放贷。提升农村宅基地及农房的价值属性,是实现宅基地作为抵押物的金融属性的关键一环,也是对农房统一登记确权制度的落地。

  2023年6月,国家自然资源部推动各地将农村房地一体宅基地确权登记纳入统一的不动产登记系统,建立城乡一体的不动产登记数据库,这为农户以“房地一体产权证”作为增信条件申请贷款提供了基础。随着各地对于“房地一体产权证”的办理登记逐步落实,农户持有“房地一体产权证”后,可以此作为增信条件向金融机构申请贷款。

  在此背景下,绵州农房增信贷逐步落地,但金融机构在发放民房增信贷时,面临着如何做好风险控制的新挑战。

  记者了解到,对于民房增信贷款在发放过程中使用的风控手段,目前采取线上线下共同监管的方式。在线上,金融机构与政府签订合作协议,建立信息共享,评估农房价值,综合建档,充实农房增信贷款数据库。在线下,通过村镇干部走访,以及对平时生产、生活经营状态的评估进行放贷。如有征信风险的农户,可获得的贷款额度就会很低,经营中产生风险也会有系统提示。在此基础上,采用“信用+承诺+增信”模式将确权农房价值引入农户资产评估模型,发放贷款用于个人生产经营。

  对于农房增信贷款的意义,上述农业农村局相关人士告诉记者:“民房增信贷款是为了解决农村产业发展过程中面临的融资难、融资贵问题,解决农业产业发展的资金问题。因为在农业产业里,很多产品都在田间地头,无法作为抵押物存在。增加民房作为增信措施,可以更好地为农民发放贷款,解决中小规模种养殖农户在经营过程中遇到的资金问题。”

  多部门联动试水宅抵贷

  党的二十大报告提出:“深化农村土地制度改革,赋予农民更加充分的财产权益。”在2024年的中央一号文件中,也提出要“稳慎推进农村宅基地制度改革”。

  根据此前的相关要求,农村宅基地上的自建房使用权不得用于抵押。但是,部分地区以及县级人民政府土地管理部门登记的宅基地使用权,在取得所在集体经济组织的书面同意后可以依法设定抵押权。

  目前,有关农村宅基地抵押登记的相关政策文件包括《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》。这些文件引导农村土地经营权有序流转,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点,做好农村承包土地(指耕地)的经营权和农民住房财产权(“两权”)抵押贷款试点工作。

  某农商行人士告诉记者:“在当下,宅基地抵押贷款产品普遍在当地政府的支持下推出。由于其中涉及宅基地使用权的确权登记、拍卖流转等,很难通过单一的金融机构来完成。因此,农商行作为其中一环,能够在价值评估、征信评估方面发挥作用。”

  目前在宅改试点政策指导下,部分地区对于宅基地的抵押贷款已有进展。

  公开信息显示,2020年9月,中共中央办公厅、国务院办公厅、中央农村工作领导小组、农业农村部办公厅等确定了全国104个宅改试点地区,在9项试点内容中就包括“探索宅基地抵押融资功能”。

  部分试点地区的政府相关部门,已牵头推动辖内农村金融机构对于宅基地抵押贷款的创新尝试。江西省吉安市永丰县就是一个典型案例。据悉,2022年2月,永丰县农村宅基地制度改革试点工作领导小组发布“关于印发《永丰县农民住房财产权及宅基地使用权抵押贷款试点儿实施方案》的通知”;2024年2月,江西省吉安市农业农村局发布《永丰县创新出台农民住房财产权及宅基地使用权抵押权实现办法》,建立宅基地抵押贷款价值评估、风险防范、抵押处置三项机制,高效实现宅基地使用权资产权益流转、担保及抵押融资。

  在经过市场调研后,江西省永丰农商银行因地制宜地探索出“宅抵贷”产品。对于该产品的目前落地情况,永丰农商银行人士告诉记者:“目前该产品作为普惠金融产品,单笔规模约80万元,已累计实现贷款1亿元,主要用于农业用途。”

  记者了解到,对于宅基地抵押贷款产品的银行风控方式,有银行人士告诉记者,贷前对宅基地的价值评估、贷中进行的风险预警以及贷后做好抵押处置,均是风控的关键环节。

  相关文件内容显示,首先,要建立贷前价值评估机制,解决“抵押作价难”。按照宅基地地理位置、规划类型,将宅基地划分为城区统一规划宅基地、乡镇统一规划宅基地等5类,从高到低设定最高评估值。由乡镇驻村干部、村干部、村民代表组成评议小组,发挥“人熟地熟”优势,综合拟定农房预估价值,并作为农房抵押贷款“整村授信”参考指标。在预估基础上,永丰县农商行到现场进行最终评估定价,根据宅基地坐落、朝向等实际情况调整评估价值,确保定价既符合市场行情,又符合农户心理预期。

  其次,要建立贷中风险预警机制,解决“抵押监测难”。由永丰县农商行通过账户资金监测等方式,定期分析评估抵押人履行借款合同情况以及抵押担保情况,并与抵押人所在行政村、抵押部门实行信息共享,发现可能危及贷款安全的风险时,第一时间发出预警,及时采取增加抵质押担保、调整授信额度、提前收回贷款等措施,防止风险扩大。

  最后,要建立贷后抵押处置机制,解决“抵押处置难”。在坚持宅基地集体所有权和保障农民基本居住的前提下,探索“3+3”抵押权实现模式,即“贷款续贷、贷款重组、委托管理”3种柔性方式和“拍卖、变卖、强制管理”3种强制措施。债务人不履行到期债务或者发生约定的实现抵押权情形时,优先采取无还本续贷、减免部分利息等方式协商解决,或将担保财产委托给其他主体管理,收益用于清偿债务。协商不成的,抵押权人可以依法申请法院采取强制措施处置抵押财产。被执行的抵押物为农户唯一住房时,必须给予货币安置或提供临时住房,保障被执行人生活必需的居住条件。

  对于目前永丰县农商行宅抵贷产品的经营情况,永丰县农商行人士表示:“该产品的风险可控,目前可以实现宅基地的变现流通。在此前的运营中,违约率比较低,对于违约用户目前正在通过法院起诉的途径追回。”



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